Ağustos 2025’te İspanya, kayıtların başlamasından bu yana en kötü sıcak hava dalgasına maruz kaldı. İklim değişikliğinin artık uzak bir tehdit olmadığı, gerçek ve mevcut olduğu ve şehirlerimizi, sağlığımızı ve emlak fiyatlarımızı doğrudan etkilediği gerçeğini güçlendirdi.
Son çalışmamız, artan sıcaklıkların İspanya emlak piyasalarını nasıl etkilediğine ve konut değerini nasıl dönüştürdüğüne dair ufuk açıcı bir bakış sunuyor.
Her ne kadar çalışma İspanya’ya odaklansa da, ülkenin çarpıcı iklim çeşitliliği ülkeyi iç iklim göçünün öncüsü olarak konumlandırıyor. Doğu, güney ve iç bölgeleri sıcak ve çoğunlukla kuru koşullara sahipken, kuzey kıyıları belirgin şekilde daha soğuk bir Atlantik iklimine sahiptir. Uluslararası göçten farklı olarak, İspanya’da yer değiştiren insanlar çok az yasal veya bürokratik engelle karşı karşıya kalıyor; tabii ki maddi güçleri yetiyorsa.
Serin iklim, sıcak mülk
İspanya’nın en büyük çevrimiçi emlak portalı İdealista’nın verilerini kullanarak, 2009 ile 2024 yılları arasında İspanya anakarasının 47 eyalet başkentindeki satış ve kiralama fiyatlarını analiz ettik. Aşırı sıcaklığın mülk değerlerini etkilediğini tespit ettik. Spesifik olarak, 35°C’nin üzerindeki her ek gün, aynı ilde satış fiyatlarında metrekare başına 1,40 Euro, aylık kira fiyatlarında ise 0,0059 Euro’luk bir düşüş anlamına geliyor.
Bunu daha az soyut bir ifadeyle ifade etmek gerekirse, ortalama büyüklükteki İspanyol evi yaklaşık 120 metrekare civarındadır. 2024 yılında ülkede yaklaşık 700.000 satılık veya kiralık ev varken bu, satışlarda yıllık yaklaşık 117,6 milyon Euro, kira fiyatlarında ise 500.000 Euro tutarında bir kayba denk geliyor.
Sıcaktan kimler faydalanıyor?
Araştırmamıza göre ülkenin daha serin bölgeleri, komşularının yüksek sıcaklıklarından faydalanıyor. Bu bölgelerde satış fiyatları metrekare başına 2,80 Avro, kiralama fiyatları ise 0,012 Avro arttı ve yıllık yaklaşık 235 milyon Avro satış ve 1 milyon Avro kira kazancı elde edildi.
Kısacası aşırı sıcaklar bazı bölgelerde değeri düşürürken bazı bölgelerde yükseltiyor. İspanya’nın daha serin bölgeleri, satış ve kiralama fiyatları arttıkça diğer yerlerdeki sıcak hava dalgalarından ekonomik olarak faydalanacak gibi görünüyor.
İç iklim göçü kalıplarına bağlayabileceğimiz bu değer kaymasının şehir planlamasının, emlak yatırımının ve bölgesel planlamanın geleceği üzerinde derin etkileri vardır. Bu, iklim soylulaştırmasının yeni bir biçimi mi? İspanya’nın en havalı bölgeleri en sıcak mülkleri mi olacak? Çalışmamız durumun böyle olduğunu ve sürecin zaten iyi bir şekilde devam ettiğini gösteriyor.
Evler, iklim değişikliği ve yerel ekonomiler
Emlak piyasaları iklim riskine karşı hassastır. ABD ve Çin gibi ülkelerde kasırgalara, orman yangınlarına ve sellere maruz kalan bölgelerdeki emlak fiyatlarında açıkça belgelenmiş düşüşler yaşandı. İspanya’da aşırı sıcaklar sessiz ama kalıcı bir etki yaratıyor; evleri doğrudan yok etmese de orta vadede çekiciliğini ve değerini aşındırıyor.
Bu bulgu, finans ve emlak piyasalarının bir şekilde iklim değişikliğine karşı bağışık olduğu fikrine son veriyor. Tam tersine, bunlar iklim değişikliğinin günlük ekonomiye yansıyacağı ve sıradan insanların mali durumları üzerinde çok ciddi etkiler yaratmaya başlayacağı alanlardır. Bir bölgede ev fiyatları aşırı sıcak nedeniyle düştüğünde, kaybeden sadece ev sahipleri değildir; bu aynı zamanda bölgenin vergi gelirini, altyapı yatırımlarını ve sosyal uyumunu da etkiler.
Talebin daha serin illere doğru kayması iklim göçünün bir yansımasıdır. Bu kavramı genel olarak uluslararası hareketle ilişkilendirsek de ülke içinde de olabiliyor. İspanya’da aşırı sıcaklar, insanları güney ve iç bölgelerden, yaşam kalitesinin daha sürdürülebilir görüldüğü kuzeye veya daha yüksek rakımlara doğru itebilir.
Çalışmamız bu hareketlerin sadece demografik değil aynı zamanda ekonomik olduğunun da altını çiziyor. Gayrimenkul sermayesinin akışı insanların hareketlerini takip eder.
Bu, iklimin daha misafirperver görüldüğü bölgelerin daha fazla yatırım öngörebileceği anlamına geliyor ancak bu, fiyatlar üzerinde baskı oluşturabilir. Risk, bu alanlar daha çekici hale geldikçe yerel halkın emlak piyasasının dışında kalmasıdır. Bu da bu alanlardaki eşitsizliği artıracaktır.
İspanya’nın emlak geleceği
Emlak piyasasının geleceği dayanıklı ve sürdürülebilir olacak ya da hiç var olmayacak. Aşırı sıcaklığın etkisi şimdiden mülk değerleri üzerinde iz bırakıyor ve bu durum önümüzdeki yıllarda daha da yoğunlaşacak.
Asıl soru artık iklim değişikliğinin piyasayı etkileyip etkilemeyeceği değil, bu zorluğa nasıl yanıt verebileceğimizdir. Bir seçimle karşı karşıyayız: proaktif politika değişiklikleri ya da eşitsizlikleri derinleştirecek ve büyük ekonomik kayıplara neden olacak eylemsizlik.
Çalışmamız bir uyarıdır: İklim değişikliği İspanya’nın emlak piyasasını dönüştürecek, fiyatları, yatırımı ve konuta erişimi etkileyecektir. İklim riskini konut politikası ve finansal stratejiye dahil etmek, artan ısı ve bölgesel eşitsizlik karşısında adil, sürdürülebilir ve dayanıklı bir toplumu garanti altına almanın anahtarı olacaktır.
Tıpkı kasabaları ve şehirleri gibi İspanya’nın emlak piyasası da iklim krizinin ön saflarında yer alıyor. Bugün yaptıklarımız gelecekte konutun sosyal, ekonomik ve insani değerini belirleyecek.
